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25.06.2008

Mit der Riester-Rente ins Eigenheim - hört sich gut an. Die Sache hat aber viele Haken, weil Lobbygruppen bis zuletzt das Gesetz beeinflussten. Der unabhängige Versicherungsmakler Kim R. Stahl von Krause & Stahl erklärt, wie Wohn-Riester funktioniert, verrät die Fallstricke und sagt, warum sich die Eigenheimrente vor allem für Gutverdiener eignet.

Frage: Staatlich geförderte Riester-Verträge lassen sich künftig auch zur Immobilienfinanzierung nutzen. Das hat am Freitag der Bundestag beschlossen. Welche Optionen hat der Riester-Sparer jetzt?

Stahl: Die bisherigen Regelungen sehen Folgendes vor: Der Verbraucher bildet in der Ansparphase Kapital und entnimmt es mit Renteneintritt in Form einer lebenslangen Rente. 30 Prozent des Ersparten kann er sich zu diesem Zeitpunkt sofort auszahlen lassen.
In einem zweiten Fall entnimmt er dieses Kapital für den Wohnungskauf oder -bau, muss es bis zu Rentenbeginn aber wieder in den Vertrag einzahlen und erhält Auszahlungen wie im ersten Fall.


Frage:
Soweit die bisherigen Regelungen, was ändert sich künftig durch Wohn-Riester?


Stahl:
Im Vergleich zur zweiten Variante ist neu, dass er das entnommene Sparguthaben für den Wohnungskauf künftig nicht mehr zurückzahlen muss. In diesem Fall entfällt die Rente im Alter und der Verbraucher profitiert sozusagen von der ersparten Miete.

Darüber hinaus kann sich der Riester-Sparer künftig ein zertifiziertes Eigenheimdarlehn bei einer Bausparkasse oder einem Kreditinstitut besorgen. Für die Tilgungsbeträge dieser Darlehen erhält er Zulagen und kann die Tilgungen bis zur Höhe von maximal 2100 Euro von der Steuer absetzen. Die Tilgungen werden damit genauso behandelt wie Sparbeiträge zur Altersvorsorge.

Schließlich hat der Verbraucher in Zukunft auch die Option, das angesparte Kapital erst zu Rentenbeginn in voller Höhe für die selbst genutzte Immobilie zu entnehmen. Die dadurch ersparte Miete tritt an die Stelle einer Rentenzahlung.

Frage: Gesetzt den Fall, ich habe meine Immobilie im vergangenen Jahr gekauft, schließe jetzt einen Riester-Vertrag ab, kann ich dann die neue Eigenheimrente nutzen?

Stahl: Nein, leider nicht. Wohn-Riester gilt zwar rückwirkend ab Januar 2008, aber eben nicht zur Umschuldung. Damit können die Neuregelungen nicht für bereits erworbene Immobilien angewendet werden.

Frage: Wie hoch muss der Vertrag mindestens angespart sein, wenn der Verbraucher ihn für die eigene Immobilie nutzen möchte?

Stahl: Bislang durften Riester-Sparer gefördertes Altersvorsorgevermögen aus ihrem Vertrag zum Kauf einer selbst genutzten Immobilie entnehmen, wenn der Ansparbetrag mindestens 10.000 Euro betrug. Das entnommene Geld mussten sie wie erläutert aber zurückzahlen, was aus Sicht des angehenden Immobilienkäufers vielfach wenig hilfreich war. Mit Wohn-Riester entfällt künftig diese Rückzahlungspflicht. Allerdings hat die Sache einen Haken.

Frage: Welchen?

 

Stahl: Für Verbraucher, die ihren Riester-Vertrag vor 2008 abgeschlossen haben, gilt übergangsweise bis 2010 weiter die Regel der Mindestentnahme. Das heißt, dass das geförderte Vertragsguthaben für einen Übergangszeitraum der Jahre 2008 und 2009 mindestens 10.000 Euro betragen muss. Ist es geringer, kann der Bauherr oder Immobilienkäufer seine Riester-Rente nicht anzapfen.


Frage:
Wie verhält es sich mit der Mindestentnahme bei jüngeren Verträgen?


Stahl:
Für Verträge, die ab dem Jahr 2008 abgeschlossen werden, entfällt die Mindestklausel. Der Verbraucher kann das komplette Kapital entnehmen, seien es auch nur 500 Euro. Wenn es der Produktanbieter ermöglicht, kann der Riester-Sparer zudem ein Darlehen aufnehmen. Im Ergebnis würde er seinem Vertrag damit mehr Geld entnehmen, als er in ihn eingezahlt hat.


Frage:
Sind ältere Riester-Verträge überhaupt so weit angespart?


Stahl:
Das ist ja genau das Problem. Der Großteil der gut elf Millionen Verträge hat die 10.000-Euro-Grenze noch nicht erreicht. Wir dürfen dabei nicht vergessen, dass es die staatliche Förderung erst seit 2002 gibt und die geförderten Höchstbeträge zunächst deutlich geringer waren als die aktuell geltenden 2100 Euro. Die absolut überwiegende Mehrzahl der alten Sparer, die ihre Immobilie über die neue Eigenheimrente finanzieren wollen, werden also sehr wahrscheinlich noch mindestens bis 2010 warten müssen. Das heißt, bis Wohn-Riester überhaupt richtig in Schwung kommt, werden noch einige Jahre vergehen.


Frage:
Sehen Sie einen Ausweg, dass der Sparer bereits jetzt an seine Eigenheimrente kommt, wenn er es unbedingt möchte?


Stahl:
Nur bedingt. Der Verbraucher hat grundsätzlich das Recht, seinen Anbieter zu wechseln. Das heißt, er könnte sich einen neuen Riester-Vertrag besorgen, in den dann das Sparguthaben des alten fließt. Der Kunde läuft dann allerdings Gefahr, dass er doppelt Abschlusskosten zahlt. Ob das für ihn Sinn macht, sollte er sich von einem Experten genau vorrechnen lassen.


Frage:
Immer mehr Riester-Sparer setzen bei Vertragsabschluss auf Investmentfondslösungen. Eignen sich solche Verträge für Wohn-Riester?


Stahl:
Fonds- oder Banksparpläne lassen sich genauso wie eine Rentenversicherung für die neue Eigenheimrente verwenden. Für alle Riester-Produkte gilt auch gleichermaßen der garantierte Kapitalerhalt - allerdings eben nur zum Vertragsende. Und das könnte insbesondere bei fondsbasierten Lösungen zu einem Problem werden. Nämlich dann, wenn im Zuge einer Börsen-Baisse das Vertragsguthaben niedriger ist als die Summe der bislang eingezahlten Beiträge. In diesem Fall sollte sich der Verbraucher sehr genau überlegen, ob er sein Riester-Geld für eine Immobilienfinanzierung verwendet. Ich würde dringend davon abraten.


Frage:
Auch für Wohn-Riester gilt die nachgelagerte Besteuerung. Hier fließt im Alter in der Regel aber keine Rente mehr, weil das meiste Geld ja für die Immobilienfinanzierung entnommen wurde. Was und wie wird also besteuert?


Stahl:
Die staatlich geförderten Beiträge landen auf einem fiktiven Wohnförderkonto, auf dem jährlich 2 Prozent Zinsen anfallen. Bis zum Rentenalter läuft ein Betrag X auf, der dann mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern ist. Dabei hat der Rentner zwei Möglichkeiten: Entweder versteuert er den Betrag auf einen Schlag und erhält einen Abschlag von 30 Prozent. Oder er stottert die Steuerschuld spätestens bis zum 85. Lebensjahr ab.


Frage:
Womit stellt er sich besser?


Stahl:
In der Mehrzahl der Fälle ist die Ratenzahlung der Steuer tatsächlich günstiger, als wenn der Rentner die verbleibenden 70 Prozent des Betrags auf einen Schlag versteuert. Denn ab dem Rentenbeginn wird das Wohnförderkonto nicht mehr verzinst. Die Zahlung auf einen Schlag rechnet sich auch deshalb nicht, weil der Betroffene dann in diesem Jahr nicht nur absolut, sondern auch relativ deutlich mehr Steuern zahlen würde.


Frage:
Das müssen Sie erklären.


Stahl:
Nehmen wir an, auf dem fiktiven Wohnförderkonto wäre ein Betrag von 30.000 Euro aufgelaufen, 70 Prozent davon entsprächen 21.000 Euro. Um diesen Betrag steigt in diesem Jahr das Einkommen des Ruheständlers. Dadurch klettert aber auch sein Steuersatz kräftig in die Höhe. Unter dem Strich kostet ihn das mehr als bei der Ratenvariante.


Frage:
Was passiert eigentlich, wenn der Wohn-Riester-Sparer vor Begleichung seiner Steuerschuld stirbt. Müssen dann die Erben die Steuern begleichen?


Stahl:
Grundsätzlich nein. Wirtschaftlich aber doch, denn das Wohnförderkonto ist mit dem Restbetrag in der letzten Steuererklärung des Verstorbenen anzugeben. Erbt die Witwe oder der Witwer die Immobilie, gibt es Ausnahmen.


Frage:
Das Leben ist keine Einbahnstraße. Unter Umständen will oder muss der Riester-Sparer seine geförderte Immobilie verkaufen. Welche Folgen hat das?


Stahl:
Aus Sicht des Gesetzgebers hat der Sparer die Fördermittel damit schädlich verwendet, weil er die Immobilie dann nicht mehr selbst nutzt. Die Immobilienwirtschaft hat im Vorfeld diese Einschränkung vergeblich kritisiert, denn Mieteinnahmen können im Alter ja der finanziellen Absicherung dienen. Verkauft der Verbraucher also seine geförderte Immobilie unmittelbar zu Rentenbeginn, hätte er den kompletten Betrag seines Wohnförderkontos zu versteuern - wohlgemerkt mit dem dann höheren Steuersatz. Verkauft er die Immobilie während des Erwerbslebens, lässt sich die Sofortversteuerung in bestimmten Fällen vermeiden.


Frage:
Wie verhält es sich, wenn der Verbraucher die Immobilie vermietet?


Stahl:
Muss der Wohn-Riester-Sparer die Immobilien aus beruflichen Gründen befristet vermieten, ist dies aus steuerrechtlicher Sicht unschädlich. Voraussetzung ist aber, dass der Vorsorgesparer beabsichtigt, die Immobilie selbst wieder zu bewohnen und dies spätestens mit dem 67. Lebensjahr tatsächlich auch tut. Wie hoch die Rückforderung des Fiskus ausfällt, hängt letztlich vom Einzelfall ab.


Frage:
Die Eigenheimrente versucht die private Altersvorsorge und die Immobilienfinanzierung zu verknüpfen. Zwei Ziele also - bleibt da in der Praxis nicht eines der beiden auf der Strecke?


Stahl:
Ja, genau diese Gefahr sehe ich. Der Verbraucher muss sich beim Thema Altersvorsorge über eine Sache im Klaren sein. Benötigt er eine lebenslange Rente zur Deckung seiner Lebenshaltungskosten, dann sollte er ein Produkt wählen, das ihm auch eine lebenslange Rente garantiert. Das kann eine Immobilie in diesem Sinne nicht, das ist Vermögensbildung. Das in Steine und Erden gebundene Kapital kann sich nicht selbst verrenten. Es bewirkt vielmehr, dass dem Rentner oft deutlich weniger Liquidität zur Verfügung steht, als wenn er Miete bezahlen müsste.


Frage:
Kann die in der Ansparphase und im Alter eingesparte Miete diesen möglichen Liquiditätsmangel nicht ausgleichen?


Stahl:
Hier ist entscheidend, in welchem Alter der Verbraucher tatsächlich eine Immobilie baut oder kauft und die Miete einspart. Je früher er beginnt, desto besser wird es für ihn laufen.


Frage:
Wer also sollte die neue Wohnbauförderung mit Riester in Anspruch nehmen, für wen lohnt sich das wirklich?


Stahl:
Die eigentliche Riester-Rente sollte jeder in Anspruch nehmen, der Anspruch auf die Förderung hat. Bei der neuen Eigenheimrente gilt es, abzuwägen. Wohn-Riester ist eine gute Sache für alle, die bis zum Rentenalter die Wohnbaufinanzierung sicher zurückgezahlt haben. Eben weil die ersparten Schuldzinsen aus dem Riester-Vertrag in der Regel höher sind, als die mögliche Verzinsung bei einer Bank- oder Versicherungslösung.

Allerdings - und hier liegt das grundlegende Problem der neuen Eigenheimrente - werden nur Vermögende und Spitzenverdiener in der Lage sein, ihre Immobilie zu entschulden und zugleich zusätzliches Kapital für eine hinreichende Altersrente anzusparen. Wer dies nicht leisten kann, sollte tunlichst die Finger von Wohn-Riester lassen. Mit anderen Worten: Für Gering- und Durchschnittsverdiener geht die Wohn-Riester-Förderung meiner Meinung nach am Ziel vorbei. Sie wird auch den privaten Wohnungsbau in Deutschland kaum beflügeln.


Frage:
Wo sehen Sie die Alternative?


Stahl:
Die Eigenheimzulage ist nun einmal Vergangenheit, leider. Doch statt Wohn-Riester mit heiß gestrickter Nadel auf den Weg zu bringen, wäre es viel besser gewesen, den Menschen, die eine Immobilie modernisieren, bauen oder kaufen wollen, steuerlich attraktive Abschreibungen zu gewähren. Dann würden sich viel breitere Schichten daran beteiligen, die sofort investieren wollen und es auch können. Das hätte auch unmittelbar positive Auswirkungen auf den Wohnungsbau gehabt.